Cómo funciona un remate judicial en Costa Rica

Dónde se anuncian

Cada remate se anuncia con un edicto en el Boletín Judicial, que publica la Imprenta Nacional. El edicto dice qué bien se remata, quién lo ordena, cuándo y con qué base. Es la publicación oficial: cualquier listado, incluido el nuestro, es una ayuda para encontrarlo.

Un mismo bien suele publicarse varias veces antes de la fecha. Si ves dos edictos con la misma finca o placa, normalmente son el mismo remate.

Por qué hay tres fechas

El edicto fija un primer remate con la base completa. Si nadie ofrece, el Código Procesal Civil manda hacer un segundo remate con la base rebajada en un 25 % y, si tampoco hay ofertas, un tercero que empieza en el 25 % de la base original. El edicto trae las tres fechas, horas y bases, así que puedes saber desde el principio hasta dónde puede bajar el precio de salida.

Que haya tres fechas no significa que vayan a ocurrir las tres: el remate se termina en la primera ronda en la que alguien ofrece. Si nadie ofrece ni en la tercera, el bien se le adjudica al acreedor que pidió el remate.

Qué es la base

La base es el monto mínimo con el que empieza la puja: no se aceptan ofertas por debajo. Sale de lo que pactaron las partes, por ejemplo en la hipoteca, o de un avalúo. No es el valor de mercado del bien ni lo que vas a terminar pagando, y puede estar en colones o en dólares.

Antes de participar

• Lee el edicto completo, no solo el resumen: ahí están los gravámenes, las anotaciones y las condiciones.
• Revisa el expediente con un abogado: solo las partes y sus abogados pueden consultarlo, y ahí se ve si el remate se suspendió o cambió.
• Revisa el bien en el Registro Nacional: la finca o la placa, su dueño registral y lo que pesa sobre él.
• Ten listo el depósito: para ofrecer en el primer o segundo remate debes depositar el 50 % de la base, y en el tercero, el total de tu oferta.
• Si es una propiedad, ve a verla por fuera y averigua si está ocupada.
• Busca asesoría legal, sobre todo si es tu primer remate. No es obligatoria para participar, pero ayuda a leer el expediente y los gravámenes.

El día del remate

El remate es presencial, en el juzgado y a la hora indicada. Lo dirige un técnico judicial rematador. Llega con tiempo y con tu cédula; si ofreces por una empresa, lleva la prueba de que la representas. El depósito se entrega en efectivo mediante un entero bancario a la orden del juzgado, con cheque certificado de un banco costarricense o por un medio electrónico autorizado.

Gana la mejor oferta que cubra la base. Si ganas y no pagaste todo en el acto, tienes tres días para depositar el resto. Si no lo haces, el remate queda insubsistente, pierdes el depósito y se convoca un remate nuevo. A quienes no ganan se les devuelve el depósito.

Después del remate

Si el remate se hizo según la ley, el juzgado lo aprueba, ordena cancelar en el Registro la deuda que se cobró y las anotaciones posteriores, autoriza la escritura y ordena entregarte el bien. Los gravámenes que el edicto dice que el bien soporta, como una servidumbre, se mantienen.